Panduan Hukum Properti & Pertanahan di Indonesia
Hukum pertanahan dan properti: sertifikat, jual beli, warisan, merek dagang, dan sengketa aset.
Kerangka Hukum yang Mengatur hukum properti & pertanahan
Hukum pertanahan Indonesia bertumpu pada UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria beserta peraturan pelaksananya, terutama PP No. 18 Tahun 2021 dan PP No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah. Aset properti kerap menjadi sengketa karena empat hal berikut.
Jenis hak atas tanah. Hak Milik adalah hak terkuat dan turun-temurun, hanya untuk warga negara Indonesia. Hak Guna Bangunan dan Hak Guna Usaha berjangka waktu dan dapat dipegang badan hukum. Warga negara asing dan badan hukum asing hanya bisa memegang Hak Pakai atau HGB melalui PT PMA, bukan Hak Milik. Salah memilih hak membuat perjanjian jual beli batal.
Peralihan hak dan balik nama. Jual beli tanah bersertifikat wajib dituangkan dalam akta Pejabat Pembuat Akta Tanah, lalu didaftarkan untuk balik nama di kantor pertanahan. Untuk tanah warisan, balik nama menuntut surat keterangan waris, bukti pajak, dan — bila ahli waris lebih dari satu — kesepakatan pembagian atau akta pembagian hak bersama.
Warisan dan wasiat. Pembagian harta bergantung pada sistem hukum yang dipilih atau berlaku: kewarisan Islam dengan porsi yang sudah ditentukan, kewarisan KUHPerdata, atau hukum adat. Wasiat dapat mengatur sebagian harta selama tidak melanggar bagian mutlak ahli waris.
Pengadaan tanah dan kekayaan intelektual usaha. Tanah untuk kepentingan umum dibebaskan lewat mekanisme UU No. 2 Tahun 2012 dengan ganti kerugian yang layak; menolak tanpa dasar berisiko konsinyasi di pengadilan. Bagi pelaku usaha properti dan ritel, melindungi merek dagang dan menindak peniruan merek juga bagian dari mengamankan aset.
Dasar hukum utama
| Regulasi | Mengatur | Yang perlu diperhatikan |
|---|---|---|
| UU 5/1960 (UUPA) | Dasar hak atas tanah: Hak Milik, HGB, HGU, Hak Pakai | Hak Milik hanya untuk warga negara Indonesia |
| PP 18/2021 | Hak pengelolaan, hak atas tanah, satuan rumah susun, pendaftaran tanah | Mengatur jangka waktu dan perpanjangan HGB serta HGU |
| PP 24/1997 | Pendaftaran tanah dan peralihan hak | Jual beli tanah bersertifikat wajib akta PPAT lalu balik nama |
| UU 2/2012 | Pengadaan tanah bagi kepentingan umum | Ganti kerugian yang layak; konsinyasi bila menolak tanpa dasar hukum |
| KHI / KUHPerdata | Pembagian harta warisan dan wasiat | Bagian mutlak ahli waris tidak dapat dikurangi oleh wasiat |
| UU 20/2016 | Merek dan indikasi geografis | Menganut sistem first to file; sertifikat merek berlaku sepuluh tahun |
Pembahasan di bawah menguraikan tiap topik dengan prosedur dan risikonya.
Ditinjau oleh Tim Legal Consultant ApakahLegal.com · Dasar hukum utama: UU 5/1960 Pokok Agraria · PP 18/2021 Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun & Pendaftaran Tanah · PP 24/1997 Pendaftaran Tanah · UU 2/2012 Pengadaan Tanah bagi Kepentingan Umum · UU 20/2016 Merek & Indikasi Geografis · Pembaruan terakhir: Oktober 2026
Butuh Kepastian Hukum & Strategi Penanganan Hukum Properti & Pertanahan?
Tim kami siap membantu Anda 24/7 melalui WhatsApp
Online
Istiqomah
Business Legal Consultant
Fast ResponseRespon dalam 5 menit
Pembahasan Per Topik (7)
Analisis kasus, kewajiban, dan sanksi untuk tiap persoalan — pilih yang paling dekat dengan situasi Anda.
Istilah Hukum yang Sering Muncul (1)
Definisi singkat istilah yang kerap dipakai dalam dokumen dan persidangan di bidang ini.
Layanan Pendampingan Hukum Terkait
Area layanan advokasi dan konsolidasi legal yang paling sering bersinggungan dengan topik ini.
Pertanyaan Umum Soal hukum properti & pertanahan
Bisakah warga negara asing memiliki tanah Hak Milik di Indonesia?
Tidak. Hak Milik hanya untuk warga negara Indonesia. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memegang Hak Pakai atas tanah, dan untuk keperluan usaha dapat menggunakan Hak Guna Bangunan melalui perseroan terbatas penanaman modal asing. Perjanjian nominee untuk menyiasati larangan ini batal demi hukum.
Bagaimana cara balik nama sertifikat tanah warisan orang tua yang sudah meninggal?
Siapkan sertifikat asli, surat kematian, surat keterangan waris sesuai golongan, kartu identitas para ahli waris, bukti PBB, dan SSP BPHTB. Bila ahli waris lebih dari satu dan tanah akan atas nama satu orang, buat akta pembagian hak bersama di hadapan PPAT, lalu daftarkan ke kantor pertanahan.
Apakah wasiat bisa membagi seluruh harta kepada satu orang?
Tidak sepenuhnya. Baik hukum waris Islam maupun KUHPerdata mengenal bagian mutlak (legitieme portie) bagi ahli waris tertentu yang tidak boleh dikurangi oleh wasiat. Wasiat yang melampaui batas itu dapat dikurangi atas permintaan ahli waris yang dirugikan.
Apa yang terjadi jika pemilik tanah menolak pembebasan lahan proyek pemerintah?
Jika musyawarah bentuk dan besaran ganti kerugian tidak mencapai kesepakatan, pemilik dapat mengajukan keberatan ke pengadilan negeri lalu kasasi. Bila upaya hukum selesai atau pemilik tetap menolak tanpa menempuhnya, ganti kerugian dititipkan (konsinyasi) di pengadilan dan tanah tetap beralih untuk proyek.
Apa langkah hukum bila merek dagang saya ditiru kompetitor?
Pastikan merek Anda sudah terdaftar di DJKI, kumpulkan bukti peniruan dan itikad tidak baik, kirim surat peringatan, ajukan gugatan pembatalan atau ganti rugi ke Pengadilan Niaga, dan untuk pelanggaran berskala dagang dapat menempuh pengaduan pidana. Pendaftaran lebih dulu sangat menentukan karena Indonesia menganut sistem first to file.
Berapa lama proses pendaftaran merek dagang di Indonesia?
Secara normatif sekitar 12 sampai 18 bulan bila tidak ada keberatan: pemeriksaan formalitas, pengumuman selama dua bulan untuk memberi kesempatan keberatan pihak lain, lalu pemeriksaan substantif. Sertifikat merek berlaku sepuluh tahun dan dapat diperpanjang.
Dapatkan Solusi & Advokasi Hukum Hukum Properti & Pertanahan Terbaik Hari Ini
Tim kami siap membantu Anda 24/7 melalui WhatsApp
Online
Istiqomah
Business Legal Consultant
Fast ResponseRespon dalam 5 menit
